Les locaux
Les obligations juridiques |
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Principe

Il n’existe pas de bail spécifique applicable aux associations.

Une association ne bénéficie pas, de droit, d’un bail d’habitation, d’un bail commercial ou d’un bail professionnel.

État des lieux

L’état des lieux doit être détaillé. On ne doit pas se contenter de termes généraux et subjectifs qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes. L’état de chaque pièce (sol, murs, plafond, huisserie) doit être détaillé.

Il doit être signé par le propriétaire et par le locataire. Pour son établissement, on peut faire appel à un huissier.

Voir modèle.

Bail libre

Le bail conclu entre une association et un propriétaire relève de la liberté contractuelle, ce qui laisse une grande marge de négociation pour déterminer les modalités de la location : durée, possibilité de sous-location, nature de l’activité exercée, délai de préavis, modalités de reconduction, dépôt de garantie etc.

C’est ce type de bail dont bénéficie un grand nombre d’associations. Il offre une grande souplesse mais n’est pas sans dangers : on devra éviter des clauses qui mettraient en péril l’association avec un délai de préavis trop court, par exemple.

On pourra s’inspirer du modèle de contrat de location.

Il sera utile d’établir un état des lieux au moment de la remise des clefs et lors de la fin du bail. Voir modèle.

Régimes légaux

Le propriétaire et l’association peuvent convenir de soumettre le loyer à l’un des régimes légaux existants.

Bail d’habitation

Il faut un accord exprès du propriétaire et de l’association. L’association bénéficie alors du statut protecteur modifié par la "loi Mermaz" ( Loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Voir modèles de contrat et état des lieux

Bail commercial

Une association ne peut pas bénéficier d’un bail commercial car elle ne peut pas être inscrite au registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers. (Seules les associations autorisées à émettre des obligations peuvent être immatriculées au registre du commerce et des sociétés).

Cependant, le propriétaire et l’association peuvent décider d’un commun accord d’appliquer la réglementation des baux commerciaux. Cette volonté doit être explicite et non équivoque.

L’association bénéficie du droit de maintien dans les lieux et des indemnités d’éviction.

PRECISIONS : Une association locataire qui exploite un établissement d’enseignement bénéficie du statut des baux commerciaux. Un véritable enseignement doit être dispensé dans les locaux. (art. L 145-2 du code de commerce)

La soumission volontaire à un bail commercial n’est licite que si l’association ne peut pas bénéficier d’un autre régime juridique (bail professionnel par exemple).

Avant de conclure un bail commercial, l’association doit peser avec soin les avantages et les inconvénients de ce statut.

Bail professionnel

Il peut être conclu pour des locaux à usage professionnel (activité ne présentant aucun caractère commercial ou artisanal). Il est soumis aux dispositions suivantes :

* Le bail est conclu par écrit et pour une durée d’au moins six ans ;
* Il fait l’objet d’une reconduction tacite pour une même durée ;
* Le délai de préavis est de six mois ;
* La loi ne prévoit ni droit au maintien dans les lieux ni indemnité d’éviction. (art. 57 A de la loi du 23 décembre 1986).

Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique doit être établi par acte notarié et faire l’objet d’une publication à la Conservation des hypothèques. Sa durée est comprise entre 18 et 99 ans. Il ne se renouvelle pas par tacite reconduction et n’ouvre pas droit à une indemnité d’éviction.

Il peut s’accompagner de l’obligation pour le preneur d’effectuer des travaux d’amélioration ou de construction sur l’immeuble qui resteront la propriété du propriétaire à la fin du bail. En contrepartie, le loyer est relativement modeste.

En concluant un bail emphytéotique, l’association bénéficie d’une certaine stabilité dans l’occupation du local mais en raison de sa durée et des obligations éventuelles mises à sa charge il ne peut concerner qu’un petit nombre d’associations.

Mise à disposition de locaux

Les communes peuvent mettre des locaux à la disposition des associations. Cette utilisation fait l’objet d’une autorisation administrative. Cette mise à disposition peut être gratuite ou donner lieu au versement d’une redevance.


Sous-locations


Secteur privé

La sous-location est en principe interdite (article 8 de la loi 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) mais peut être autorisée par le propriétaire. Cette autorisation doit être écrite et doit mentionner le prix du loyer qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Les autres conditions de la sous-location sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.


Modèle de convention de sous-location

HLM

Les sous-locations sont interdites sauf pour certaines associations à caractère social qui peuvent sous-louer en meublé ou non meublé à des personnes en difficulté.

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